政府拟68亿元下场收地，“深圳第一高烂尾楼”下一步走向何方？

　　来源：中国房地产报大湾区

　　一场盛宴，两次流拍，三折收储。

　　停摆三年后，这座曾经要冲击“深圳第一高楼”的烂尾地标，命运迎来重要转折点。

　　上周，一份盖有中信信托红章的《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划·2025年第一次受益人大会表决票》文件引发关注。该表决文件显示，深圳市龙岗区龙城街道办事处、龙岗区土地整备事务中心正联合推进一份关于世茂深港国际中心的“收地化险”方案。

　　根据该方案，龙岗区政府拟以68亿元补偿金，整体收回世茂深港国际中心项目所涉及的12宗土地及其地上建筑物。

　　这意味着，这个占地面积32万平方米，总建筑面积136万平方米的“深圳第一高烂尾地标”，如今有了政府收储托底，僵局也终于迎来实质性进展。

　　7月19日，中房君实探世茂深港国际中心项目现场，除了已经交付入伙的一期公寓外，目前世茂深港国际中心的多个地块仍旧处于停工状态，内部荒草丛生，部分建到一半的楼体则四处裸露出生锈的钢筋，连曾经最具昭示性的项目大名如今也几乎被杂草掩盖，一切迹象都显示出，这个“地王”项目已经停摆许久。

　　有业内人士向中房君透露，过去时间里，世茂也曾接触过多家头部央企以及主力纾困房地产行业的AMC机构，但相关方在进行摸底工作后均表示“做不了”选择退出。

　　“很多头部开发商之前都考虑过这个项目，大家都去做过调研，还有几家开发商是想要联合拿下的，但是最终都放弃了，一方面是需要的资金量太大，其次是账算不过来，世茂这个项目，账面上以及背后的抵押，实在太多了。”上述业内人士表示。

　　项目处置屡屡陷入僵局，2023年，世茂深港国际中心项目还经历了两次拍卖，但均以流拍告终。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多次流拍可能会造成项目估价不断下跌，同时也会对区域规划造成冲击，因此，由龙岗区政府进行收储，会对区域房价、规划、预期均起到稳定作用，同时在收储之后，可能进行规划调整，根据新的用途进行出让，可以尽快地让项目的土地价值得到提振。

　　从2017年高达239亿元的“地王出让价”，到如今政府拟68亿元收储的“三折骨折价”，从蓝图里剑指云端的超级地标，到现实中烂尾数年的城市伤疤，此次龙岗区政府下场兜底接盘，被视为为项目的烂尾僵局注入了一线生机，这场关于239亿元地王沉浮、87亿元信托暴雷与城市地标烂尾的残局，能否重新拉开序幕？

　　01

　　犹豫的投资人、不甘心的世茂

　　68亿元收储方案是当下相对最优解

　　中信信托此次发出的“收地化险”方案，直接关联“深圳龙岗融资集合资金信托计划”的全体投资人。

　　经中房君梳理，方案主要包含三项核心信息：

　　1、收储方为龙岗区龙城街道办事处与龙岗土地整备事务中心，授权受托人同意收储方以土地整备方式，收回信托计划项下抵债的11国有建设用地及地上物，12宗土地及地上物的补偿总额为68亿元（含1宗公益用地不予补偿）；

　　2、补偿款的支付时间为自12宗土地新不动产权证注销后2个月内，分三期支付，自签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款；

　　3、在土地补偿款分配原则方面，取得补偿款后，将按抵债土地及地上物占12宗标的整体评估价值中的比例分配补偿款，中信信托在扣除相关税费、信托费用后，核算该信托计划可分配的信托利益。

　　根据中信信托前期公告，收地化险方案的表决投票将持续到7月底，此刻，项目的处置权回到了全体投资人的手中。

　　有来自深圳的投资人告诉中房君，在深圳核心区且如此大规模的资产，不足3折的收储价格让自己陷入两难抉择，“我们既不确定方案是否已是化险为夷的唯一出路，也不确定中信信托作为受托人，是否已经为投资人争取了最大利益。”

　　同时，也有信托投资人明确表示了对方案的不接受，其告诉中房君，项目涉及的个人投资者共826人，目前包括其在内，正想方设法通过多渠道联系更多投资人，并联合投出反对票。

　　目前，上述方案的多方博弈焦点，依旧在收储价格上。

　　作为原始操盘方的世茂集团，在此次收储中则面临丧失话语权，7月18日，不甘心项目被3折收回的世茂集团，也向信托全体投资人发出公开函。

　　世茂方在函中指出，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长，建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。

　　对此，李宇嘉分析指出，“兜底收储本着自主自愿的原则，政府出价肯定是经过合理的价格评估，例如，收回土地后，通过一些规划调整再去出让，最后能覆盖土地收回的成本，那么政府才会去做这件事情。”

　　多位受访的业内人士也认为，尽管方案资金无法完全覆盖初始投资本金，但在当前市场环境下，对于信托投资人来说是相对合理的止损回款方式，也是打破项目僵局的相对最优解。

　　02

　　现场实探

　　工地荒草丛生，项目大名已被杂草掩盖

　　7月19日，中房君实探世茂深港国际中心项目，现场除了已经交付入伙的一期公寓外，目前多个地块如“世茂之都”、“世茂国际商务中心”仍旧处于停摆状态，工地大门紧锁，内部荒草丛生，部分建到一半的建筑楼体则四处裸露着生锈的钢筋。

　　而项目二期的公寓则在建到近20层的进度之时，也由于世茂方迟迟未支付工程款而停工，连曾经最具昭示性的项目大名“世茂深港国际中心”，如今也几乎被杂草掩盖，一切迹象都显示出，此处已经停摆许久。

　　与之形成强烈对比的是，世茂项目紧挨着的一块住宅用地，当下正机械轰鸣，项目建设热火朝天，该地块是今年1月由中海拿下的深圳首块出让宅地，现场竞价达到246轮，溢价率超70%，目前已定案名为“中海大运玖章花园”，“玖系”产品为中海旗下高端改善型定位。

　　“位置是不错的，如果能改成宅地，会是下一个中海玖章”，链家大运中心旗舰店的曹经理在龙岗大运工作生活多年，其告诉中房君，由于位置可观，世茂地块被收储后若能改成宅地性质再出让，预计也将会和中海地块一样抢手，

　　“但对周边二手房业主来说，可能就不太想见到这样的改变，因为世茂本来是要这里建地标和配套的，而不是住宅。”

　　对于项目烂尾多年，曹经理也表示，不少片区居民以及行业从业人员均对此感到可惜，其认为，今年世茂深港国际中心项目若能成功盘活，对片区将带来一定的正面影响，

　　“停工好几年，项目一直以来其实就是个坑，城市面貌不好看，已经交付的一期公寓也没有任何配套，甚至有些外地业主觉得项目烂尾了，该建的都没有建，所以至今没有来办房产证，没有收楼。”

　　中房君查询到，2019年11月9日，世茂深港国际中心一期公寓采取夜晚突击开盘的方式，并启动了全城中介联动转介，佣金点数高达6个点，公寓户型面积区间为38~255平方米，备案均价约5.1万元/平方米。

　　尽管开盘均价远高于同片区二手公寓的“3字头”，但项目头顶“深圳第一高楼”光环，开盘当晚直至凌晨，仍有从各地赶来的投资客扫货买房。

　　“不过，一期公寓业主自住的不多，大部分都是出租，目前40平方米左右的公寓，月租金在2100元左右。”片区中介告知中房君。

　　有龙岗片区的开发商人士也表示，对于关注片区面貌和投资环境的开发商、投资客来说，也十分期待此次政府能将世茂项目成功收储并盘活，“世茂项目地块大，配套多，如果都能重建起来，整个大运片区的生活品质乃至房价房租，都将会有明显提升。”

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　　一场盛宴，两次流拍，三折收储

　　从世茂，到深圳，也曾对世茂深港国际中心项目寄予厚望。

　　2017年，世茂集团以总价239.43亿元的代价拿下地块，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高的“总价地王”纪录，土地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45 万平方米，土地整体由12宗土地组成，包括商业用地、教育设施用地、公园用地等。

　　尽管没有居住用地，但项目的规划之宏伟仍旧超乎想象，总投资高达500亿元，按照规定，将建一栋超600米的超高层建筑，超越“平安金融中心”成为深圳第一高楼。

　　同时，项目还将建设深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店及大型商业共14种顶级业态，开发周期预计10年，是世茂集团投资额最大的天字一号工程，也被定位为“深港合作”的重要标杆项目，项目案名“世茂深港国际中心”便由此而来。

　　2018年3月26日，“深圳市2018年第一季度新开工项目集中启动暨世茂深港国际中心项目开工活动”在世茂深港国际中心项目现场举行，彼时，还未退休的世茂集团董事局主席许荣茂以及一众重量级嘉宾均出席了开工仪式。

　　2020年，出于项目开发面临巨大资金压力，世茂引入中信信托，以世茂深港国际中心项目为标的发起信托计划，吸引无数投资者哄抢，疯狂募资87亿元。

　　2022年，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，后续，世茂集团出现流动性危机，包括世茂深港国际中心项目在内的各地楼盘陆续停工。

　　更残酷的现实是，2023年，中信信托为挽回损失，申请查封项目资产并启动司法拍卖程序，2023年7月，世茂深港国际中心项目首拍引发极大关注，但130亿元的起拍价无人出价，最终流拍，11月，项目自降身价至104亿元，却再一次流拍。

　　直至今年年初，龙岗区在政府报告的2025年工作安排中提及——“全力推进世茂项目等百亿项目加速建设”，项目命运再次有了悬念。数据显示，2024年，龙岗区全年完成土地整备3.45平方公里，土地整备完成总量连续四年位居深圳全市第一。

　　本月，这场68亿元的下场收储，能否抢救“深圳第一高烂尾项目”引发热议，李宇嘉向中房君表示，此次若在完成收储之后，对项目地块进行规划调整，并根据新的用途进行出让，可以尽快地让项目的土地价值得到提振。

　　是重生倒计时，还是又一次荒诞自救，世茂深港国际中心下一步将走向何方，中国房地产报大湾区将持续关注。