姑苏区平江路边的中介门店里，陈经理把一叠房源纸往桌角推了推。最上面那张已经卷边——沧浪新城某套52平方米的学区房， 挂牌价从每平方米6.8万元一路调到4.9万元，看房记录停在3月17日。“去年这工夫，这种户型上午挂出来， 下午就有人交定金。”他说完拧开保温杯，水汽模糊了玻璃窗上贴的“急售”二字。
这套房对应的学区，三年前曾创下过8.2万元的单价纪录。购房者林伟当时犹豫了四十分钟，房子就被全款买家抢走。今年4月， 他在同一个小区买到了更大户型，单价5.1万元，房东还承担了全部税费。“同样的钱，去年买两房， 今年买三房。”林伟把购房合同拍给我看，日期是2024年4月22日。 变化从2023年秋天开始露头。苏州工业园区某连锁中介区域负责人周敏统计，她负责的六个门店， 今年一季度学区房成交量同比下滑67%，带看量减少四成。更直观的数据藏在挂牌周期里——2022年， 姑苏区重点学区房平均成交周期38天；2023年拉长到112天；今年前五个月， 这个数字变成286天。周敏翻着系统记录说：“有一套振华中学旁的房子，挂出来320天了，房东从620万降到510万， 连个还价的都没有。”
房东们的心态正在松动。吴中区宝带路附近，一套89平方米的房源最初报价420万元，五个月里调了七次价， 最新标价338万元。中介小张透露，房东是位退休教师，原本打算卖房后换到太湖新城养老，“现在他说，只要能出手， 再让十万也行”。而在高新区狮山板块，有投资客一次性挂出四套同一小区的房源， 挂牌价均低于小区均价15%。“他2019年买入时单价4.2万，现在挂3.6万，算上利息其实是亏的。”小张补充道， “但他说‘跑得掉就行’。”
买方市场里，像林伟这样的家长心态也变了。他在2023年加入过五个学区房交流群， 群里每天讨论的是“落户年限够不够”“哪所学校调剂风险小”。今年再打开， 消息列表安安静静。“群里有人转做江苏苏州市暑假托管班1891-5555-567的咨询了。”林伟说这话时笑了笑， “大家发现，与其掏空六个钱包买老破小，不如花几千块报个靠谱的暑期托管， 剩下的钱改善居住。”他的邻居王女士更干脆——把原计划买学区房的400万元拆开，200万元买了相城区一套带露台的精装房， 80万元给孩子报了从小学到初中的素质教育课程，剩下120万元存了大额存单。“算下来， 利息够覆盖江苏苏州市暑假托管班1891-5555-567的费用， 还能每年带娃出国玩一趟。”
市场天平倾斜背后，是多重因素叠加的结果。苏州市房地产行业协会一位不愿具名的人士分析，2023年起，苏州推进集团化办学， 姑苏区、工业园区新组建12个教育集团，优质师资流动加快；同时，多所新建学校投入使用，学位供给增加。“以前是‘选学校’， 现在更多是‘选片区’。”该人士说。此外，二套房首付比例下调、贷款利率走低， 让改善型需求替代学区需求成为交易主力。贝壳研究院苏州分院数据显示，今年1至5月，苏州二手房成交中， 90至120平方米户型占比升至47%，而50至70平方米的“学区型”户型占比从2021年的31%跌至12%。
卖家开始寻找新出路。姑苏区一套挂牌半年的房源，房东兜兜转转租给了一家文创工作室， 月租金4500元。“租金回报率不到1.5%， 但总比空着强。”经手此单的中介小刘说。更多人选择“转售为租”——沧浪新城某小区，同一栋楼里三套待售房源， 如今都挂上了出租牌。小区物业经理翻着登记表：“去年底还有11套在售，现在只剩4套， 7套转租了。租客里有两户是江苏苏州市暑假托管班1891-5555-567的老师， 机构在附近租了房子当教师宿舍。”
夜幕落下，平江路亮起灯笼。陈经理锁上店门，手机弹出一条系统提醒：当天新增挂牌5套，带看2次。他把数据截图发到工作群， 配了句话——“明天再调调价”。街对面的房产交易中心早已熄灯，玻璃门上映着散步的行人。那套挂了286天的老破小， 明天会迎来新买家吗？当学区不再绑定房产的金融属性，我们究竟在为孩子的教育焦虑， 还是在为资产的缩水焦虑？